Der Traum vom Altbau ist verführerisch: hohe Decken, Stuck, massives Mauerwerk, gewachsene Nachbarschaft. Doch zwischen dem, was ein Exposé verspricht, und dem, was ein Gutachter später findet, liegen oft fünfstellige Eurobeträge. Wer 2026 eine Bestandsimmobilie kauft, die Sanierungsbedarf hat, sollte vor dem Notartermin systematisch prüfen, was auf ihn zukommt. Dieser Artikel beschreibt die kritischen Punkte, nennt realistische Kostenbereiche und erklärt, welche regulatorischen Anforderungen in den nächsten Jahren relevant werden.
Warum 2026 ein besonders anspruchsvolles Kaufjahr ist
Die europäische Gebäuderichtlinie, bekannt als EPBD, setzt Mitgliedstaaten unter Druck, ihren Gebäudebestand energetisch zu modernisieren. In Deutschland läuft das über das Gebäudeenergiegesetz, das seit 2024 schrittweise schärfere Anforderungen stellt. Wer heute ein Haus mit Energieeffizienzklasse F oder G kauft, erwirbt damit auch eine Sanierungspflicht, die sich über die kommenden Jahre entfaltet. Das ist kein hypothetisches Risiko, sondern konkreter Planungsaufwand mit konkreten Kosten. Ein schlecht gedämmtes Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren kann allein für die Außendämmung Kosten von 80.000 bis 150.000 Euro verursachen, je nach Größe und Ausgangszustand.
Gleichzeitig ist das Angebot an Altbauten groß. Viele Eigentümer, die in den 1980er oder frühen 1990er Jahren gekauft haben, stoßen ihre Immobilien ab, bevor teure Pflichtmaßnahmen auf sie zukommen. Das bedeutet: Käufer übernehmen ein Objekt, bei dem der Voreigentümer bewusst oder unbewusst den Handlungsbedarf auf den Nächsten verschoben hat.
Heizung, Dach und Fassade: Die drei teuersten Baustellen
In der Praxis entscheiden drei Bereiche darüber, ob eine Altbausanierung finanziell tragbar ist oder nicht: die Heizungsanlage, das Dach und die Gebäudehülle. Eine Gasheizung, die älter als 25 Jahre ist, darf nach aktuellem GEG in bestimmten Konstellationen nicht dauerhaft weiterbetrieben werden. Der Austausch gegen eine Wärmepumpe kostet je nach Gebäudegröße und Vorlauftemperatur zwischen 15.000 und 35.000 Euro, zuzüglich möglicher Heizkörpertausch, wenn die Vorlauftemperatur zu hoch ist.
Ein Steildach, das seit mehr als 30 Jahren nicht saniert wurde, ist in vielen Fällen undicht oder verfügt über keine ausreichende Dämmung. Neueindeckung und Dämmung kosten bei einem mittelgroßen Einfamilienhaus (140 bis 160 Quadratmeter Wohnfläche) schnell 40.000 bis 65.000 Euro. Wer diese Position im Kaufpreisgespräch nicht berücksichtigt, verliert Verhandlungsmasse, die ihm zugestanden hätte.
Schadstoffe: Was vor 1990 verbaut wurde
Ein oft unterschätztes Thema sind Schadstoffe in Altbauten. In Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden, finden sich regelmäßig Asbest in Dachplatten, Bodenbelägen (PVC-Fliesen), Nachtspeicheröfen und Fugenmassen. Auch polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) in Parkettkleber und Teerpappe sind verbreitet. Der Umweltbundesamt weist darauf hin, dass Asbest auch in gebundenem Zustand ein Risiko darstellt, sobald Material bearbeitet oder entfernt wird.
Die Entsorgung asbesthaltiger Materialien ist teuer und streng reguliert. Für eine mittelgroße Sanierung können allein die Schadstoffsanierungskosten 8.000 bis 20.000 Euro betragen. Wer vor dem Kauf keine Schadstoffanalyse beauftragt, kauft im Zweifel die Katze im Sack. Ein baubegleitendes Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen kostet je nach Aufwand zwischen 800 und 2.500 Euro, ist aber fast immer eine lohnende Investition.
Feuchtigkeit und Schimmel: Verdeckte Mängel erkennen
Schimmel und aufsteigende Feuchtigkeit gehören zu den häufigsten Streitpunkten beim Immobilienkauf. Der Verkäufer ist verpflichtet, ihm bekannte Mängel zu offenbaren, aber was er nicht weiß oder was hinter frischer Farbe verborgen ist, fällt oft erst nach Einzug auf. Ein feuchter Keller in einem Gründerzeithaus ist kein Kavaliersdelikt. Die Horizontalsperre, die verhindert, dass Wasser kapillar aufsteigt, fehlt in vielen Häusern aus dieser Epoche schlicht, weil sie damals nicht vorgeschrieben war.
Wer sich tiefer mit den typischen Schwachstellen verschiedener Bauepochen beschäftigen will, findet auf dem Sanierungs Ratgeber gut aufbereitete Informationen zu Baualtersklassen und den typischen Schwachstellen, die jeweils auftreten. Ein Blick dorthin lohnt sich, bevor man zum ersten Besichtigungstermin fährt.
Für die Beurteilung von Feuchtigkeitsschäden empfiehlt sich eine Messung mit einem Feuchtemessgerät sowie, bei Verdacht auf Schimmel hinter Wänden oder Tapeten, eine Luftmessung auf Schimmelsporen. Kosten für eine professionelle Schimmelbegutachtung: 300 bis 800 Euro, je nach Aufwand.
Elektrik und Leitungen: Sicherheitsrisiken mit Preisschildern
Elektroinstallationen aus den 1950er bis 1970er Jahren entsprechen in vielen Fällen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Aluminium-Leitungen, fehlende Schutzleiter und unterdimensionierte Sicherungsautomaten sind keine Seltenheit. Eine vollständige Neuinstallation in einem Einfamilienhaus kostet zwischen 12.000 und 25.000 Euro. Hinzu kommen veraltete Wasserrohre aus Blei oder Stahl, die nicht mehr den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entsprechen.
Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass Bleileitungen in Mehrfamilienhäusern, die an das öffentliche Netz angeschlossen sind, seit 2013 ausgetauscht sein müssen. In der Praxis gibt es aber noch immer Objekte, bei denen das nicht vollständig umgesetzt wurde, besonders in Kellerabschnitten oder Zuleitungen, die schwer zugänglich sind.
Checkliste für die Begehung vor dem Kauf
- Energieausweis: Klasse, Baujahr der Heizung und Art des Energieträgers prüfen
- Dachzustand: Eindeckung, Dämmstärke, Zustand der Dachrinnen und Ortgänge
- Heizungsanlage: Baujahr, Hersteller, letzter Wartungsnachweis, Heizkörpertypen
- Keller und Bodenplatte: Sichtbare Feuchtigkeitsspuren, Salzausblühungen, Geruch
- Elektroinstallation: Sicherungskasten, Leitungstypen, Anzahl der Stromkreise
- Wasserleitungen: Material, sichtbare Korrosion, Warmwasseraufbereitung
- Schadstoffverdacht: Baujahr vor 1990, vorhandene Nachtspeicheröfen, alte Bodenbeläge
- Fenster: Einfachverglasung, undichte Rahmen, Schimmel an Laibungen
Was ein realistisches Sanierungsbudget bedeutet
Erfahrene Käufer kalkulieren bei einem nicht sanierten Altbau aus den 1950er bis 1970er Jahren pauschal 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Sanierungsreserve, je nachdem, wie viel bereits modernisiert wurde. Bei einem 120-Quadratmeter-Haus sind das 96.000 bis 180.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden müssen. Wer das nicht tut, gerät in finanzielle Schieflage, sobald der erste größere Schaden auftritt.
Die Grundregel lautet: Ein günstiger Kaufpreis ist nur dann ein Schnäppchen, wenn der Sanierungsaufwand realistisch eingepreist ist. Das setzt voraus, dass man weiß, was man kauft. Ein unabhängiger Bausachverständiger, idealerweise mit Qualifikation nach anerkanntem Standard, ist dabei keine Zusatzausgabe, sondern die günstigste Versicherung gegen eine Fehlentscheidung.
2026 gilt mehr denn je: Der Altbau kann eine hervorragende Investition sein. Aber nur für denjenigen, der vor dem Kauf genauer hingeschaut hat als der Verkäufer erwartet.
