Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen zwei Jahren spürbar verändert. Nach dem Zinsanstieg ab 2022 und den sinkenden Kaufpreisen in vielen Städten stabilisiert sich die Lage 2026 wieder. Wer jetzt eine Eigentumswohnung kaufen will, trifft auf ein Angebot, das größer ist als noch 2021, aber auf eine Finanzierung, die bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einem Zinssatz von 3,8 Prozent monatlich rund 1.600 Euro Belastung bedeutet. Da zählt jede Entscheidung. Und eine der ersten lautet: Makler oder Eigenrecherche?
Was ein Makler kostet und wer zahlt
Seit der Reform des Maklerrechts 2020 gilt in Deutschland: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Beim Kauf einer Eigentumswohnung zahlen Käufer und Verkäufer die Courtage in der Regel je zur Hälfte. Üblich sind 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises pro Seite, in manchen Regionen auch bis zu 3,5 Prozent brutto je Partei.
Konkret: Bei einer Wohnung für 280.000 Euro macht das rund 8.400 Euro Maklercourtage für den Käufer. Dieser Betrag ist nicht finanzierbar über das Darlehen, er muss aus dem Eigenkapital kommen. Das ist ein realer Posten, den man einrechnen muss. Gleichzeitig stellt sich die Frage, was man dafür bekommt.
Szenarien, in denen ein Makler klaren Mehrwert bringt
Nicht jede Kaufsituation ist gleich. Es gibt Konstellationen, in denen ein Makler die Suche deutlich beschleunigt oder vor teuren Fehlern schützt.
- Zeitknappheit: Wer beruflich stark eingespannt ist, kann nicht täglich Portale durchsuchen, Besichtigungstermine koordinieren und Dokumente prüfen. Ein Makler übernimmt diese Arbeit strukturiert.
- Ortsfremde Käufer: Wer aus einer anderen Stadt zuzieht und den lokalen Markt nicht kennt, läuft Gefahr, überteuert zu kaufen oder ein strukturschwaches Viertel zu unterschätzen.
- Off-Market-Objekte: Ein gut vernetzter Makler erfährt von Wohnungen, die nie inseriert werden. Gerade in München, Hamburg oder Frankfurt macht das häufig den Unterschied.
- Erstmalige Käufer: Wer noch nie eine Immobilie erworben hat, kennt weder Teilungserklärungen noch Hausgeldabrechnungen aus eigener Erfahrung. Hier schützt fachkundige Begleitung.
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Familie aus Köln sucht eine Drei-Zimmer-Wohnung in Stuttgart, weil ein Arbeitgeber einen Umzug nötig macht. Ohne lokale Kontakte bleibt ihnen nur das öffentliche Angebot auf Immobilienportalen. Ein Stuttgarter Makler kennt hingegen möglicherweise Eigentümer, die im Frühjahr verkaufen wollen, aber noch nicht inseriert haben.
Wann Sie gut ohne Makler auskommen
Ein Makler ist kein Pflichtbestandteil eines Immobilienkaufs. Es gibt Situationen, in denen Käufer die Courtage sinnvoll sparen können.
Wer den lokalen Markt gut kennt, regelmäßig auf den großen Portalen aktiv ist und sich mit Grundbuchauszügen, Wohngeldabrechnungen und Energieausweisen auskennt, kann viele Aufgaben selbst übernehmen. Auch wer in einem Ort kauft, in dem das Angebot groß und der Wettbewerb unter Interessenten gering ist, braucht keinen Makler als Türöffner.
Direktkäufe vom Eigentümer, etwa über Plattformen wie eBay Kleinanzeigen oder lokale Zeitungen, laufen ohne Courtage. Der Käufer muss dann aber selbst prüfen, verhandeln und absichern. Wer das unterschätzt, spart an der falschen Stelle.
Wie man einen seriösen Makler erkennt
Die Qualität von Maklern variiert erheblich. Der Markt ist durch die Sachkundepflicht seit 2019 regulierter geworden, aber das allein garantiert keine gute Beratung. Wer einen guten Makler finden will, sollte auf konkrete Kriterien achten.
Ein seriöser Makler legt unaufgefordert alle relevanten Unterlagen vor: Teilungserklärung, aktuelle Hausgeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und den Energieausweis. Er nennt Ihnen auf Nachfrage Referenzkunden. Er drückt Sie nicht zu einer schnellen Entscheidung und hat keine Scheu, auch Schwachstellen einer Immobilie anzusprechen.
Vorsicht ist geboten bei Maklern, die keine genauen Angaben zum Hausgeld machen können, die Besichtigungen unter Zeitdruck organisieren oder die auf Fragen nach dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlung ausweichend reagieren. Das sind Warnzeichen, keine Kleinigkeiten.
Die versteckten Vorteile einer Maklerbegleitung beim Kauf
Käufern ist oft nicht bewusst, dass ein Makler auf ihrer Seite mehr tut als Termine zu koordinieren. Ein erfahrener Makler kennt realistische Marktpreise in der jeweiligen Lage und kann einschätzen, ob ein Angebotspreis von 320.000 Euro für eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Leipzig-Gohlis angemessen oder überzogen ist.
Außerdem übernimmt er oft die Kommunikation mit dem Verkäufer, was bei emotionalen Verhandlungen eine wichtige Pufferfunktion hat. Preisverhandlungen laufen in der Regel sachlicher, wenn sie über eine dritte Person geführt werden. In konkreten Fällen wurden so Kaufpreise um drei bis fünf Prozent reduziert, was bei 300.000 Euro bis zu 15.000 Euro ausmacht.
Was Käufer selbst prüfen sollten, unabhängig vom Makler
Kein Makler ersetzt die eigene Sorgfaltspflicht. Diese Punkte sollten Käufer immer selbst kontrollieren:
- Steht eine größere Sonderumlage bevor? Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung gibt Auskunft.
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft? Unter 30 Euro je Quadratmeter im Jahr ist oft zu wenig.
- Gibt es Mietrechtsprobleme, falls die Wohnung vermietet ist und Sie selbst einziehen wollen?
- Wurde die Wohnung ohne Baugenehmigung umgebaut? Ein Blick in den Grundriss des Bauakts klärt das.
Fazit: Makler ja oder nein?
Die Entscheidung ist keine Grundsatzfrage, sondern eine Abwägung nach Situation. Wer erstmals kauft, zeitlich eingespannt ist oder in einen unbekannten Markt einsteigt, investiert mit einer Maklerprovision oft klüger als ohne. Wer den Markt kennt, Zeit mitbringt und bereit ist, sich intensiv in die Unterlagen einzuarbeiten, kann gut ohne auskommen.
2026 bietet Käufern mehr Verhandlungsspielraum als noch vor drei Jahren. Diesen Spielraum nutzen zu können, setzt Marktkenntnisse voraus. Ob man die selbst mitbringt oder einkauft: Das ist die eigentliche Kernfrage.
