München bleibt 2026 das, was es seit Jahren ist: teuer, begehrt und für viele schwer greifbar. Wer auf dem Münchner Immobilienmarkt eine Entscheidung treffen will, ob als Mieter, Erstkäufer oder Kapitalanleger, steht vor einem Markt, der eigenen Gesetzen folgt. Die gute Nachricht: Wer die Lage nüchtern analysiert, findet auch jetzt noch Spielräume.
Was die Zahlen für 2026 wirklich bedeuten
Nach dem deutlichen Preisrückgang zwischen 2022 und 2024 haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München auf hohem Niveau stabilisiert. Im Schnitt zahlen Käufer 2026 rund 7.800 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung, je nach Lage und Zustand. In Schwabing, Bogenhausen oder Maxvorstadt liegen die Spitzenwerte weiterhin über 10.000 Euro. In Randlagen wie Feldmoching, Aubing oder Riem sind dagegen Angebote zwischen 6.200 und 7.000 Euro pro Quadratmeter realistisch.
Bei Mietwohnungen sieht die Lage anders aus. Die Angebotsmieten im Neubau liegen stadtdurchschnittlich bei 22 bis 26 Euro netto kalt pro Quadratmeter. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das eine monatliche Kaltmiete von 1.540 bis 1.820 Euro. Selbst im günstigeren Bestand sind unter 15 Euro pro Quadratmeter kaum noch Angebote zu finden. Wer heute in München neu anmietet, gibt damit häufig 35 bis 45 Prozent des Nettoeinkommens für die Kaltmiete aus.
Kaufen oder mieten: Die Rechnung für 2026
Die klassische Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, aber konkret durchrechnen. Ein Beispiel: Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Neuhausen kostet als Eigentumswohnung rund 720.000 Euro. Bei 20 Prozent Eigenkapital und einem aktuellen Zinssatz von etwa 3,6 Prozent auf 25 Jahre ergibt sich eine monatliche Rate von knapp 2.900 Euro. Dieselbe Wohnung kostet als Mietwohnung im freien Markt etwa 1.900 Euro kalt. Der Kauf ist also nur dann wirtschaftlich überlegen, wenn man langfristig plant, von Wertsteigerungen profitiert und die Nebenkosten beim Kauf eingerechnet hat.
Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5 bis 2 Prozent) sowie eine eventuelle Maklerprovision (bis zu 3,57 Prozent inkl. MwSt. vom Käufer) summieren sich schnell auf 70.000 bis 100.000 Euro obendrauf. Diese Erwerbsnebenkosten müssen durch Wertsteigerung erst wieder reingeholt werden, bevor der Kauf gegenüber der Miete rechnerisch besser dasteht.
Wo der Markt 2026 Bewegung zeigt
Wer flexibel in der Lageentscheidung ist, findet im Münchner Umland deutlich entspanntere Verhältnisse. Städte wie Dachau, Erding oder Fürstenfeldbruck bieten Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.800 Euro, bei guter S-Bahn-Anbindung in die Innenstadt. Das Pendeln wird dabei zunehmend als Kompromiss akzeptiert, besonders wenn Homeoffice zumindest teilweise möglich ist.
Innerhalb Münchens profitieren Stadtteile im Münchner Osten von einer vergleichsweise moderaten Preisentwicklung. In Riem, Trudering und Perlach sind Neubauprojekte entstanden, die noch etwas unter dem gesamtstädtischen Niveau liegen. Das ändert sich allerdings mit zunehmender Infrastrukturentwicklung schnell. Wer gezielt nach solchen Lagen sucht, sollte sich bei spezialisierten Anlaufstellen informieren: Plattformen wie Immobilien München bündeln aktuelle Angebote und ermöglichen eine strukturierte Suche nach Preissegmenten und Lage.
Worauf Käufer 2026 besonders achten sollten
Der Münchner Markt ist 2026 kein Verkäufermarkt mehr wie noch 2021, aber auch kein Käufermarkt. Es ist ein selektiver Markt. Gute Objekte in gefragten Lagen werden nach wie vor schnell und zu Preisen nahe dem Angebotspreis verkauft. Gleichzeitig stehen sanierungsbedürftige Bestandsobjekte oder Wohnungen mit energetischen Mängeln teils deutlich länger zum Verkauf und bieten Verhandlungsspielraum.
- Energetischer Zustand: Gebäude mit Energieeffizienzklasse F, G oder H werden durch die EU-Gebäuderichtlinie perspektivisch zur Kostenfalle. Sanierungskosten von 40.000 bis 80.000 Euro müssen einkalkuliert werden.
- Hausgeldabrechnung prüfen: Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind oft unzureichend. Wer in eine WEG kauft, sollte mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen.
- Baujahr und Grundriss: Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren bieten oft ungünstige Grundrisse und hohen Sanierungsbedarf, aber auch Potenzial bei gezielter Modernisierung.
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Wer mit einer verbindlichen Finanzierungszusage in Verhandlungen geht, hat gegenüber anderen Interessenten einen messbaren Vorteil.
Was Mieter 2026 realistisch erwarten können
Für Mieter bleibt die Lage schwierig. Die Mietpreisbremse gilt in München weiterhin, greift aber bei Neubauten nach wie vor nicht und wird bei Erstvermietungen häufig umgangen. Wer eine bestehende Mietpreisbremsen-Verletzung geltend machen will, muss aktiv werden: Eine schriftliche Rüge an den Vermieter genügt, um zu viel bezahlte Miete für die letzten 30 Monate zurückzufordern, sofern die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der Münchner Mietspiegel 2024 weist für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mittlerer Lage und mittlerer Ausstattung, Baujahr zwischen 1960 und 1990, eine Nettokaltmiete von etwa 13,40 Euro pro Quadratmeter aus. Wer also 17 Euro zahlt, sollte prüfen lassen, ob eine Rüge sinnvoll ist. Mietervereine wie der Mieterverein München bieten hierfür eine erste Beratung an.
Praktische Schritte für Wohnungssuchende
Wer in München eine Mietwohnung sucht, sollte Suchprofile auf mehreren Portalen gleichzeitig einrichten und Benachrichtigungen in Echtzeit aktivieren. Gute Angebote sind oft innerhalb weniger Stunden vergeben. Bewerbungsunterlagen sollten vollständig und auf Abruf bereitliegen: Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Personalausweis und ein kurzes Anschreiben erhöhen die Chancen messbar.
Fazit: Informiert entscheiden statt abwarten
Weder blinder Optimismus noch Lähmung hilft auf dem Münchner Immobilienmarkt weiter. Wer 2026 kauft oder mietet, tut gut daran, konkrete Zahlen zu kennen, Nebenkosten vollständig einzurechnen und sich nicht von Emotionen leiten zu lassen. Der Markt belohnt Vorbereitung. Wer die Spielregeln versteht, findet auch in einem anspruchsvollen Umfeld die richtige Entscheidung für die eigene Situation.
