Wohneigentum bleibt für viele Menschen in Deutschland ein schwer erreichbares Ziel. Eigenkapital von mindestens 20 Prozent, steigende Kaufpreise in Ballungsräumen und rigide Kreditvergabe durch Banken schließen einen wachsenden Teil der Bevölkerung vom Erwerb aus. Ein Konzept, das in Großbritannien seit Jahrzehnten praktiziert wird, gewinnt deshalb auch hierzulande an Aufmerksamkeit: Shared Ownership, also das anteilige Miteigentum an einer Immobilie.
Was Shared Ownership konkret bedeutet
Beim Shared Ownership erwirbt ein Käufer keinen vollständigen Eigentumsanteil, sondern zunächst einen Bruchteil einer Immobilie, typischerweise zwischen 25 und 75 Prozent. Den verbleibenden Anteil hält eine andere Partei, in der Regel eine Wohnungsbaugesellschaft, ein Investor oder eine staatlich geförderte Organisation. Für den nicht erworbenen Teil zahlt der Käufer eine reduzierte Miete.
Das britische Modell, das seit den 1980er-Jahren existiert, erlaubt es Käufern, ihren Anteil schrittweise aufzustocken. Dieser Vorgang heißt dort „Staircasing“. Wer mit 40 Prozent einsteigt, kann später auf 60, dann auf 80 und schließlich auf 100 Prozent erhöhen, wenn das Budget es zulässt. Der Kaufpreis richtet sich dabei jeweils nach dem aktuellen Marktwert. In Deutschland gibt es kein staatlich standardisiertes Pendant, aber ähnliche Konstruktionen entstehen über privatrechtliche Verträge und kommunale Förderprogramme.
Die Zahlen hinter dem Modell
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Logik: Eine Wohnung kostet 400.000 Euro. Im klassischen Kaufszenario braucht ein Käufer mindestens 80.000 Euro Eigenkapital plus rund 32.000 Euro Nebenkosten. Beim Shared Ownership mit einem 50-Prozent-Anteil reduziert sich die Kaufsumme auf 200.000 Euro. Eigenkapital von 40.000 Euro plus anteilige Nebenkosten ist die Hürde, dazu kommt eine Miete auf die restlichen 200.000 Euro, zum Beispiel 3,5 Prozent jährlich, was 583 Euro monatlich ergibt. Die monatliche Gesamtbelastung aus Kreditrate und Miete kann dabei höher liegen als eine reine Mietlösung, bietet aber Vermögensaufbau im Gegenzug.
In England wurden 2022 laut Regierungsstatistik rund 17.000 neue Shared-Ownership-Einheiten fertiggestellt. In Deutschland sind vergleichbare Zahlen nicht vorhanden, weil das Modell bislang stark fragmentiert ist und kaum bundesweit erfasst wird.
Wo das Modell in Deutschland bereits funktioniert
Einige Städte und Regionen experimentieren mit ähnlichen Ansätzen. Hamburg hat über die SAGA-Wohnungsgesellschaft genossenschaftliche Beteiligungsmodelle gefördert. München erprobt Konzepte, bei denen Käufer zunächst nur den Gebäudewert erwerben, der Boden aber in städtischem Eigentum verbleibt, was die Einstiegspreise spürbar senkt. Das sogenannte Erbbaurecht ist zwar kein Shared Ownership im klassischen Sinne, erfüllt aber eine ähnliche Funktion.
Auch auf dem Land entstehen neue Konstrukte. In Regionen wie dem Bodenseeraum oder dem Schwarzwald, wo Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, setzen einzelne Projektentwickler auf Bruchteilsgemeinschaften. Wer sich für die Lage rund um Tuttlingen interessiert, kann sich bei lokalen Fachleuten informieren: Immobilien Tuttlingen ist ein Beispiel für regionale Anbieter, die solche alternativen Eigentumsmodelle begleiten. Der Austausch mit einem ortskundigen Makler hilft dabei, die juristischen und finanziellen Besonderheiten solcher Konstruktionen realistisch einzuschätzen.
Vorteile und Risiken im direkten Vergleich
Shared Ownership ist kein Allheilmittel. Wer die Vor- und Nachteile nicht kennt, kann in ungünstige Vertragskonstellationen geraten.
- Niedrigere Einstiegshürde: Weniger Eigenkapital nötig, breiterer Zugang für mittlere Einkommensgruppen
- Vermögensaufbau: Wertsteigerungen des erworbenen Anteils kommen dem Käufer zugute
- Flexibilität: Schrittweise Erhöhung des Eigentumsanteils bei steigendem Einkommen möglich
- Doppelte Kostenstruktur: Kreditrate und Miete fallen gleichzeitig an, was die monatliche Last erhöhen kann
- Abhängigkeit vom Partner: Verkauf oder Renovierung erfordern die Zustimmung des Miteigentümers
- Marktrisiko beim Staircasing: Steigt der Wert der Immobilie, wird jeder zusätzliche Anteil teurer
Besonders der letzte Punkt verdient Aufmerksamkeit. Wer 2018 in Berlin 40 Prozent einer Wohnung für 160.000 Euro kaufte und 2023 auf 60 Prozent aufstocken wollte, zahlte die weiteren 20 Prozent zum deutlich höheren Marktwert. Das kann das Modell für jene unattraktiv machen, die nicht schnell genug aufstocken können.
Rechtliche Grundlagen in Deutschland
Eine einheitliche gesetzliche Regelung für Shared Ownership fehlt in Deutschland. Stattdessen kommen verschiedene Konstruktionen zum Einsatz:
- Die Bruchteilsgemeinschaft nach BGB (§ 741 ff.) erlaubt mehreren Parteien, Miteigentumsanteile an einer Sache zu halten
- Das Wohnungseigentumsgesetz regelt Eigentumswohnungen und ist Grundlage vieler Teileigentumsmodelle
- Das Erbbaurecht trennt Grund und Gebäude und wird oft als Alternative genutzt
Notarielle Verträge sind in allen Fällen zwingend. Käufer sollten zudem darauf bestehen, dass der Vertrag Regelungen für Streitfälle, Vorkaufsrechte und die Bewertungsmethodik bei späteren Anteilskäufen klar definiert. Ein Rechtsanwalt mit Immobilienschwerpunkt ist keine Option, sondern eine Notwendigkeit.
Für wen Shared Ownership eine realistische Option ist
Das Modell passt nicht zu jedem Lebensentwurf. Es eignet sich besonders für Haushalte mit stabilem, aber nicht überdurchschnittlichem Einkommen, die langfristig in einer Region sesshaft werden wollen. Wer häufig umzieht oder unsichere Einkommensverhältnisse hat, für den ist die doppelte Kostenlast und die eingeschränkte Verfügbarkeit der Immobilie ein echtes Risiko.
Paare in der Familiengründungsphase, Berufsanfänger in teuren Städten oder Alleinverdienende mit solidem Festgehalt sind typische Profile, für die das Modell Sinn ergibt. Entscheidend ist eine nüchterne Kalkulation: Wie hoch ist die Gesamtbelastung im Vergleich zur Miete? Wie entwickelt sich der Anteil bei steigendem Einkommen? Und wie realistisch ist es, innerhalb von zehn bis fünfzehn Jahren den vollen Eigentumsanteil zu erreichen?
Shared Ownership ist kein Trend, der sich von selbst durchsetzt. Es braucht klare gesetzliche Rahmenbedingungen, kommunales Engagement und Aufklärung bei Käufern und Finanzierern. Dort, wo diese Voraussetzungen zusammenkommen, kann das Modell echter Wohneigentumserwerb für Menschen ermöglichen, die bislang aus dem Markt herausgefallen sind.
