Rund 1,7 Millionen Wohnungen stehen in Deutschland dauerhaft leer. Das ist keine Randnotiz, sondern ein strukturelles Problem, das sich in den vergangenen Jahren verschärft hat. Dabei geht es nicht nur um verfallende Altbauten in ostdeutschen Kleinstädten, sondern auch um neuwertige Immobilien, die aus steuerlichen Gründen nicht vermietet werden, um Erbengemeinschaften, die sich nicht einigen können, oder um Eigentümer, die den Aufwand einer Vermietung scheuen. Die Ursachen sind vielfältig, die Folgen aber sind für alle spürbar.
Leerstand ist kein einheitliches Phänomen
Wer über Leerstand spricht, muss zunächst unterscheiden. Es gibt den sogenannten Fluktuationsleerstand, der entsteht, wenn eine Wohnung zwischen zwei Mietern kurz unbesetzt ist. Das ist normal und volkswirtschaftlich unbedenklich. Kritisch wird es ab einem Zeitraum von mehr als sechs Monaten ohne Vermietungsabsicht. Diesen strukturellen Leerstand gibt es in zwei sehr unterschiedlichen Kontexten.
In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung, etwa im ländlichen Sachsen-Anhalt oder in Teilen Thüringens, stehen Häuser leer, weil schlicht niemand mehr einzieht. Junge Menschen ziehen in die Städte, die verbleibende Bevölkerung altert, der Markt trägt keine neuen Mieter. In Mecklenburg-Vorpommern liegt die Leerstandsquote bei Wohngebäuden in manchen Landkreisen über acht Prozent. Sanierungskosten übersteigen in solchen Gegenden oft den Immobilienwert, was Eigentümer in eine Zwickmühle treibt: weder verkaufen noch wirtschaftlich sinnvoll renovieren.
Das andere Extrem findet sich in wirtschaftlich attraktiven Städten. Dort kaufen Investoren Wohnungen als Kapitalanlage und lassen sie bewusst leer stehen, in Erwartung steigender Preise. Oder sie vermieten kurzfristig über Plattformen wie Airbnb, was dem regulären Wohnungsmarkt dauerhaft Einheiten entzieht. Berlin, Hamburg und München sind dafür bekannte Beispiele, aber das Phänomen erfasst inzwischen auch mittelgroße Städte.
Was Leerstand für Kommunen bedeutet
Für Städte und Gemeinden ist Leerstand in mehrfacher Hinsicht ein Problem. Leer stehende Gebäude zahlen kaum Grundsteuer, belasten aber die Infrastruktur. Sie wirken als Anker für soziale Abwertung ganzer Straßenzüge. Studien aus der Stadtforschung zeigen, dass ein einziges dauerhaft leeres und vernachlässigtes Gebäude den Wert der umliegenden Immobilien messbar drückt. In schrumpfenden Städten führt das zu einem Teufelskreis: Verfall senkt Attraktivität, Attraktivitätsverlust beschleunigt Abwanderung, Abwanderung erhöht Leerstand.
Kommunen verfügen über wenig Handhabe. Das Zweckentfremdungsverbot, das einige Großstädte einsetzen, richtet sich vor allem gegen Ferienwohnungen. Gegen reinen Spekulationsleerstand fehlen rechtlich belastbare Instrumente. Ein Leerstandskataster, also eine öffentliche Erfassung unbewohnter Gebäude, existiert in Deutschland nur vereinzelt und ist häufig veraltet. Leipzig hat solche Daten systematischer erfasst als andere Städte, aber selbst dort ist die Dunkelziffer erheblich.
Unterschätzte Dimension: der ländliche Raum
Das öffentliche Gespräch über Wohnraum dreht sich fast ausschließlich um Metropolen. Dabei ist die Leerstandsproblematik im ländlichen Raum strukturell gravierender. In vielen Dörfern in Ostbrandenburg oder im Harz stehen Einfamilienhäuser seit Jahren unverkauft. Erben aus der zweiten oder dritten Generation, die längst in anderen Städten leben, tragen keine Instandhaltungskosten, zahlen aber auch kaum Steuern auf den nominellen Besitz. Häuser verfallen, bis sie abgerissen werden müssen, was die Kommunen bezahlen.
Ein strukturelles Umdenken findet an manchen Orten statt. Einige Gemeinden bieten Kaufinteressenten vergünstigte Grundstücke an, verbunden mit der Auflage zu bauen und mindestens zehn Jahre zu wohnen. Andere setzen auf das sogenannte Einheimischenmodell. Solche Einzellösungen sind sinnvoll, aber zu kleinteilig, um den flächendeckenden Trend umzukehren.
Leerstand und Wohnungsmarkt: ein Widerspruch
Es klingt paradox: Deutschland hat einen akuten Wohnungsmangel in Ballungsräumen und gleichzeitig Millionen leere Wohnungen. Dieser Widerspruch löst sich auf, wenn man bedenkt, dass Wohnraum nicht beliebig verschiebbar ist. Eine leer stehende Wohnung in Dessau hilft niemandem, der in Frankfurt oder Stuttgart eine Unterkunft sucht. Mobilität hat ihren Preis, und der Arbeitsmarkt konzentriert sich weiterhin in wenigen Wachstumszentren.
Trotzdem gibt es Regionen, in denen beides zusammenkommt: steigende Nachfrage und gleichzeitig erheblicher Leerstand. Das trifft vor allem mittelgroße Universitätsstädte oder Pendlerregionen. Wer in solchen Märkten kauft oder verkauft, braucht belastbare Marktkenntnis. Ein erfahrener Immobilienmakler Freiburg beispielsweise weiß, welche Objekte in seiner Region strukturellen Leerstand riskieren und welche durch Lage und Zustand dauerhaft gefragt bleiben.
Welche Faktoren das Risiko erhöhen
Nicht jede leer stehende Wohnung ist ein Problemfall, aber bestimmte Konstellationen erhöhen das Risiko dauerhaften Leerstands deutlich:
- Fehlende Anbindung: Objekte ohne ÖPNV-Anbindung und mehr als 30 Minuten Fahrzeit zur nächsten Mittelstadt finden immer schwerer Mieter oder Käufer.
- Hoher Sanierungsbedarf: Gebäude mit Energieklasse F oder G sind nach dem Gebäudeenergiegesetz zunehmend schwer vermietbar, weil Mieter hohe Nebenkosten fürchten.
- Unklare Eigentumsverhältnisse: Erbengemeinschaften ohne testamentarische Regelung lähmen Entscheidungen über Jahrzehnte.
- Fehlende lokale Nachfrage: Regionen mit negativer Bevölkerungsprognose und ohne wirtschaftliche Ankerprojekte haben strukturell keine Absorptionskraft für freistehenden Wohnraum.
Was helfen würde und was nicht
Pauschale Lösungen gibt es nicht. Höhere Grundsteuern auf Leerstand klingen attraktiv, sind aber verfassungsrechtlich heikel und praktisch schwer umzusetzen, weil Leerstand nicht systematisch erfasst wird. Steuerliche Anreize für Sanierung und Vermietung wären wirksamer, erfordern aber politischen Willen und Haushaltsmittel.
Was mittel- bis langfristig hilft, ist Transparenz. Ein bundesweites Leerstandsregister, das Kommunen und Eigentümer gleichermaßen einbezieht, würde belastbare Daten liefern. Auf dieser Grundlage könnten Förderprogramme gezielter eingesetzt werden als bisher. Das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau“ hat in strukturschwachen Regionen durchaus Wirkung gezeigt, ist aber in vielen Bereichen ausgelaufen oder unterfinanziert.
Leerstand ist kein Naturphänomen. Er entsteht aus wirtschaftlichen Kalkülen, demografischen Verschiebungen und regulatorischen Lücken. Wer Immobilien besitzt, kauft oder verkauft, kommt nicht daran vorbei, diesen Faktor in die Entscheidung einzubeziehen. Objekte, die heute gut vermietet sind, können in zehn Jahren in strukturellen Leerstand geraten, wenn sich regionale Bedingungen verschieben. Und umgekehrt gilt: Wer jetzt in einer Region mit Potenzial und konkretem Leerstand kauft und klug saniert, kann von einer Marktlücke profitieren, die viele übersehen.
