Das Allgäu ist kein homogener Markt. Wer pauschal nach einer Wohnung oder einem Haus „im Allgäu“ sucht, merkt schnell: Zwischen dem Kaufpreis in Oberstdorf und dem in Kempten liegen Welten. Manche Gemeinden haben sich in den letzten zehn Jahren zu Hochpreislagen entwickelt, andere bieten noch vergleichsweise günstigen Einstieg. Dieser Artikel bringt Ordnung in den Vergleich.
Oberstdorf: Tourismusboom treibt Preise auf Spitzenwerte
Oberstdorf ist die bekannteste Adresse im Allgäu und gleichzeitig die teuerste. Eigentumswohnungen kosten hier im Mittel zwischen 6.500 und 9.500 Euro pro Quadratmeter, bei exponierten Lagen mit Bergpanorama werden teils mehr als 11.000 Euro aufgerufen. Einfamilienhäuser unter 900.000 Euro sind selten geworden. Der Grund liegt auf der Hand: Oberstdorf ist Ganzjahresziel für Touristen, international bekannt durch den Skisprung-Weltcup und mit direktem Zugang zu Nebelhorn und Fellhorn. Die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen heizt den Markt zusätzlich an.
Für Selbstnutzer mit normalem Einkommen ist Oberstdorf damit praktisch abgekoppelt. Wer hier dauerhaft wohnen will, ist meist schon länger ansässig oder greift auf Mietwohnungen zurück, deren Verfügbarkeit durch den Ferienwohnungsmarkt stark eingeschränkt ist. Kaltmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter sind keine Ausnahme.
Füssen und Schwangau: Königsschlösser als Preistreiber
Füssen profitiert vom Tourismusstrom zu Schloss Neuschwanstein und liegt direkt am Forggensee. Das drückt sich in den Kaufpreisen aus: Bestandswohnungen kosten im Schnitt 5.000 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter, Neubauten überschreiten oft die 8.000-Euro-Marke. Im Vergleich zu Oberstdorf ist der Markt etwas entspannter, aber für Normalverdiener bleibt der Einstieg schwierig. Schwangau selbst ist noch kleiner und hat kaum Neubauaktivität, was das Angebot chronisch knapp hält.
Was Füssen von Oberstdorf unterscheidet: Die Stadt hat eine funktionsfähige Infrastruktur für Einheimische, mit Gymnasium, Krankenhaus und Einzelhandel. Das macht sie als dauerhaften Wohnort attraktiver, sofern man die Preise stemmen kann.
Immenstadt, Sonthofen und das mittlere Oberallgäu
Wer etwas abseits der touristischen Magneten sucht, findet im mittleren Oberallgäu deutlich realistischere Preise. In Sonthofen liegen Eigentumswohnungen im Bestand bei 3.800 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter, in Immenstadt etwas niedriger. Beide Städte haben Bahnanbindung nach Oberstdorf und Kempten, Schulen aller Art und eine intakte Nahversorgung. Für Tagesausflüge am Bodensee bieten sich Uferorte, Natur und Landschaft an, wie bei Tagesziele in der Bodenseeregion beschrieben.
Wer sich intensiver mit den Preis- und Lageunterschieden in dieser Region beschäftigt, findet bei Anbietern wie Beste Lagen im Allgäu differenzierte Einschätzungen einzelner Mikrolagen, die über die üblichen Postleitzahl-Statistiken hinausgehen. Gerade im mittleren Oberallgäu entscheidet die konkrete Lage innerhalb einer Gemeinde erheblich über Wert und Wertentwicklung.
Immenstadt hat sich in den letzten Jahren als Wohnstandort für Pendler in die Großstädte des Allgäus positioniert. Der Alpsee liegt direkt vor der Stadt, was Naherholung ohne Aufpreis ermöglicht. Für Familien mit mittlerem Budget ist das mittlere Oberallgäu aktuell noch eine realistische Option.
Kempten: Wirtschaftszentrum mit urbanem Charakter
Kempten ist die größte Stadt im Allgäu und funktioniert als eigenständige Wirtschaftsregion. Hier sitzen Logistikunternehmen, Mittelständler und mehrere Hochschulen. Die Bevölkerungszahl wächst, der Wohnungsmarkt ist angespannt, aber auf einem anderen Niveau als im touristischen Süden. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 3.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter, in gefragten Stadtteilen wie dem Hildegardviertel etwas mehr.
Mietwohnungen sind knapp, Leerstand kaum vorhanden. Kaltmieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter sind üblich. Im Vergleich zu München oder Augsburg ist das noch erschwinglich, im regionalen Kontext aber bereits spürbar. Wer in Kempten kauft, kauft nicht wegen des Bergpanoramas, sondern wegen Arbeitsmarkt, Infrastruktur und Anbindung an die A7.
Kaufbeuren und das Ostallgäu: Unterschätzte Alternativen
Kaufbeuren und die umliegenden Gemeinden im Ostallgäu werden im Vergleich zu Kempten oder Füssen oft übersehen. Das schlägt sich in den Preisen nieder. Eigentumswohnungen sind teilweise noch unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu finden, Einfamilienhäuser mit Grundstück unter 500.000 Euro keine Seltenheit.
- Kaufbeuren: kreisfreie Stadt, eigene Infrastruktur, Bahnanbindung nach Augsburg in etwa 70 Minuten
- Marktoberdorf: Kreisstadt Ostallgäu, bekannt durch Rohde & Schwarz als Arbeitgeber, stabiler lokaler Markt
- Buchloe: Bahnknoten zwischen Augsburg und Kempten, für Pendler nach München interessant
Der Nachteil dieser Lagen liegt in der größeren Entfernung zu den Skigebieten und dem fehlenden Bergpanorama. Für Familien, die Eigenheim über Urlaubsatmosphäre stellen, ist das Ostallgäu aber ein ernstzunehmendes Suchgebiet.
Worauf es beim Lagenvergleich wirklich ankommt
Reine Quadratmeterpreise greifen zu kurz. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete, also die Bruttomietrendite. In Oberstdorf ist diese trotz hoher Preise durch Ferienvermietung für Kapitalanleger noch interessant, für Selbstnutzer aber irrelevant. In Kempten liegt die Rendite bei typischen Bestandsobjekten zwischen 3,5 und 4,5 Prozent brutto, was solide aber nicht spektakulär ist. Im Ostallgäu sind noch Objekte mit 4,5 bis 5,5 Prozent zu finden.
Daneben spielen Faktoren eine Rolle, die sich nicht in Statistiken fassen lassen: Bausubstanz, Grundstückszuschnitt, Nachbarschaft, kommunale Entwicklungsplanung. Eine Gemeinde mit ausgewiesenem Gewerbegebiet in der Nachbarschaft kann kurzfristig günstiger sein, langfristig aber Wertsteigerungspotenzial verschenken.
Wer ernsthaft im Allgäu kaufen oder investieren will, kommt um eine individuelle Lageanalyse nicht herum. Der Markt ist zu kleinteilig, die Unterschiede zwischen Gemeinden und sogar zwischen einzelnen Straßenzügen zu groß, um sich allein auf Durchschnittswerte zu verlassen. Die Region bietet für nahezu jedes Budget eine passende Antwort, aber eben nicht überall und nicht bei jedem Objekt.
