Ein Kratzen hinter der Wand, Kotspuren entlang der Heizungsrohre, angenagter Putz im Keller: Ratten in Mehrfamilienhäusern sind kein Problem vergangener Jahrzehnte. Städtische Gesundheitsämter in Deutschland verzeichnen seit 2022 einen kontinuierlichen Anstieg gemeldeter Rattenbefall-Fälle in Wohngebäuden. Allein in Berlin wurden 2024 rund 14.000 Kammerjäger-Einsätze auf Privatgrundstücken registriert. Wer in dieser Situation als Mieter richtig reagiert, schützt nicht nur die eigene Gesundheit, sondern auch seine Rechtsposition.
Wer ist grundsätzlich für die Bekämpfung zuständig?
Die Antwort ist im deutschen Mietrecht klar verankert: Der Vermieter ist nach Paragraf 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein Rattenbefall macht eine Wohnung oder ein Treppenhaus zweifellos nicht mehr gebrauchstauglich. Das bedeutet: Der Vermieter muss handeln und die Kosten für eine professionelle Schädlingsbekämpfung tragen, solange der Mieter den Befall nicht selbst verursacht hat.
Etwas komplizierter wird es, wenn sich die Ursache des Befalls nicht eindeutig zuordnen lässt. Liegt das Haus neben einer offenen Mülldeponie oder einem Kanal mit bekannter Rattenpopulation, trägt der Vermieter die volle Verantwortung. Hat ein Mieter jedoch über Monate hinweg Essensreste offen gelagert oder Küchenabfälle im Gemeinschaftskeller abgestellt, kann der Vermieter Regress fordern. Entscheidend ist die Beweislage, die im Streitfall vor Gericht zählt.
Mietminderung: Wie viel ist rechtlich durchsetzbar?
Ratten gelten mietrechtlich als erheblicher Mangel. Das Amtsgericht Hamburg hat in einem vielzitierten Urteil (Az. 46 C 108/19) eine Mietminderung von 20 Prozent bei nachgewiesenem Rattenbefall im Keller und Erdgeschoss bestätigt. Bei direktem Befall der Wohneinheit, also wenn Ratten in den Wohnräumen selbst nachgewiesen wurden, haben Gerichte Minderungsquoten zwischen 25 und 50 Prozent anerkannt.
Wichtig dabei: Die Minderung tritt nicht automatisch ein. Mieter müssen den Mangel dem Vermieter schriftlich und nachweisbar melden, ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und danach erst die Miete kürzen. Wer sofort mindert, ohne den Vermieter informiert zu haben, riskiert eine Abmahnung oder schlimmstenfalls eine Kündigung.
Meldepflicht und der richtige erste Schritt
Sobald Mieter Rattenkot, Fraßspuren oder lebende Tiere entdecken, gilt: sofort handeln, aber in der richtigen Reihenfolge. Zunächst sollte der Befund fotografisch dokumentiert werden, mit Zeitstempel und erkennbarem Ort. Danach geht eine schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben an den Vermieter oder die Hausverwaltung. Die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sollte realistisch, aber bestimmt sein. Bei Schädlingsbefall gilt eine Frist von fünf bis zehn Werktagen als angemessen, da Ratten als Gesundheitsgefahr eingestuft werden und Leptospirose sowie Hantaviren übertragen können.
Reagiert der Vermieter nicht oder nur zögerlich, können Mieter eine Rattenbekämpfung durch den Kammerjäger auf eigene Kosten beauftragen und die entstandenen Aufwendungen anschließend vom Vermieter zurückfordern. Voraussetzung dafür ist, dass die Dringlichkeit des Handlungsbedarfs dokumentiert und der Vermieter nachweislich nicht erreichbar oder untätig war.
Was Mieter selbst tun können und was sie lassen sollten
Fallen in Eigenregie aufzustellen klingt naheliegend, ist aber aus mehreren Gründen problematisch. Handelsübliche Köder enthalten Rodentizide, deren Einsatz in Gemeinschaftsbereichen in vielen Bundesländern nur zertifizierten Betrieben erlaubt ist. Wer trotzdem Giftköder auslegt und damit andere Hausbewohner oder Haustiere gefährdet, haftet selbst. Darüber hinaus bekämpft Eigeninitiative fast immer nur die Symptome, nicht die Ursache des Befalls.
- Keine Lebensmittel im Keller oder auf Balkonen offen lagern
- Müll konsequent in geschlossenen Behältern entsorgen
- Zugangsöffnungen wie Rohrdurchführungen und Lüftungsschlitze dem Vermieter melden
- Befall nicht mit Nachbarn als Gerücht teilen, sondern sachlich dokumentieren und melden
- Bei Kontakt mit Rattenkot Handschuhe tragen und Flächen desinfizieren
Wenn mehrere Mietparteien betroffen sind
In Mehrfamilienhäusern ist der Befall selten auf eine einzelne Einheit beschränkt. Rattenkolonien wandern durch Rohrsysteme, Hohlräume in Wänden und Kellergänge. Das erschwert die Beweisführung, kann aber auch ein Vorteil für einzelne Mieter sein: Wenn fünf von acht Parteien denselben Mangel melden, steigt der Druck auf den Vermieter erheblich.
Sinnvoll ist es, sich mit Nachbarn abzusprechen und eine gemeinsame Mängelanzeige zu formulieren. Das ist rechtlich zulässig und erhöht die Chance auf schnelle Reaktion. Gibt es einen Mieterverein am Ort, lohnt der Gang dorthin bereits nach dem zweiten erfolglosen Kontaktversuch zum Vermieter. Mitglieder erhalten oft innerhalb von 48 Stunden eine fundierte Rechtsauskunft, die konkret auf den jeweiligen Mietvertrag und die Gemeinde bezogen ist.
Was passiert, wenn der Vermieter dauerhaft nichts unternimmt?
Nach fruchtloser Fristsetzung haben Mieter mehrere Optionen. Neben der bereits erwähnten Mietminderung können sie die zuständige Behörde einschalten. Das örtliche Gesundheitsamt hat die Befugnis, einen Vermieter zur Schädlingsbekämpfung zu verpflichten und bei Untätigkeit selbst Maßnahmen anzuordnen, deren Kosten dann dem Eigentümer in Rechnung gestellt werden. In Extremfällen, wenn also die Gesundheitsgefahr akut und der Vermieter nachweislich handlungsunfähig oder willentlich untätig ist, kann auch eine fristlose Kündigung nach Paragraf 543 BGB in Betracht kommen.
Das ist jedoch ein letztes Mittel, das einer gründlichen rechtlichen Prüfung bedarf. Gerichte legen die Messlatte für fristlose Kündigungen durch Mieter hoch an. Dokumentation, schriftliche Kommunikation und eine klare Chronologie der Ereignisse sind in jedem Fall das Fundament, auf dem sich jeder dieser Schritte stützen muss.
Ratten im Miethaus sind ein ernstes Problem, kein Thema für Abwarten. Wer strukturiert vorgeht, seine Rechte kennt und die Kommunikation mit dem Vermieter lückenlos dokumentiert, ist in einer weit besseren Position als jemand, der aus Unsicherheit schweigt oder auf eigene Faust handelt.
